春节期间，上海苏州河普陀段的长寿路一带，沉浸在一派红火与雅致交融的年节氛围中。
如今的上海普陀区鸿寿坊
鸿寿坊里，鱼灯摇曳，水声潺潺，伴着“街坊过大年”新春活动，年味扑面而来；新近亮相的统益里街区，宠物烘焙坊里飘出为“毛孩子”特制的年礼甜香；苏州河沿岸的大洋晶典·天安千树商场内，以“敦煌文化市集·飞天奇遇”为主题的市集吸引市民流连……
从昔日沪西著名的大自鸣钟商圈，到如今半马苏河活力区的一颗明珠，一场场小而美的城市更新，让这片百年商业老街焕发全新光彩。
展开剩余82%20世纪90年代的上海长寿路。 （资料图片）
留住老样子，装进新生活
长寿路商圈的更新，始于对城市记忆的尊重。
统益里
“改造时，我们到处去采购和老房子年代相近的老砖瓦，最远跑到武汉。”统益里项目的普陀区西部集团负责人告诉记者。最终，这片由统益里、养和村、人和里三片旧里弄组成的区域，在保留原有“鱼骨状”巷弄格局的基础上重获新生，老砖墙与复刻的1947年街区地图，成为连接过往的温情符号。
同样，在鸿寿坊，1933年的里弄肌理被完整保留。红色陶土砖墙与装饰主义门头花纹得到精心修复。这里转型为一个约1.5万平方米的“社区会客厅”，菜场、老字号小吃、咖啡馆、小酒馆鳞次栉比，既有阿姨爷叔前来采购一日所需，也有年轻白领在此社交放松。“我们追求的是让不同年龄段的人都能在这里找到舒适感。”瑞安新天地鸿寿坊项目总经理王莹说。
泰来坊旧改地块变身普陀MOXY酒店
几步之遥的泰来坊，讲述了另一个“螺蛳壳里做道场”的故事。这片占地约3000平方米的1930年代晚期石库门里弄，在更新中完整保留了3条主要弄堂的脉络。如今，青砖灰瓦的弄堂门头下，嵌入了国际知名酒店品牌，为长寿路商圈补上了“住宿”这一块关键拼图。
与修旧如旧的里弄更新相映成趣的，是大洋晶典·天安千树。它由英国设计师托马斯·赫斯维克设计，其层叠露台与逾千棵树木构成的“城市森林”形象，成为游客镜头中的热门地标。“这不像商场，更像一座富有生命力的大型雕塑！”来自德国的游客马克在昌化路桥上一边拍照一边赞叹。项目巧妙地将百年面粉厂钟楼改造为观光电梯，嵌入现代建筑，让工业记忆与未来感设计交融，成为苏州河畔一张独特的城市名片。
不做大路货，各打特色牌
面积不大、周边商业竞争激烈，是长寿路沿线新项目的共同处境。老建筑的“壳”里，装进新业态，更要注重错位发展、深耕特色。
“我们的定位是‘一鱼多吃’的文化潮流时尚街区。”统益里商业运营主理人陈亦军坦言——这里的招商目标明确：首店、特色店、复合体验店。从户外品牌集合店，到宠物社交品牌矩阵，再到融合T台、画廊与餐饮的模特经纪公司复合空间，以及多个休闲娱乐与国内外精品餐饮的申城首店陆续落地，“文化”与“格调”成了关键词。
鸿寿坊食集
鸿寿坊则紧扣“社区”二字，运营重心从商品交易转向人的连接，打造“日咖夜酒·全日供应”的社区生活场景。近5000平方米的鸿寿坊食集内，既有大壶春、华良黑皮馄饨等老字号，也有精品咖啡和异国美食。一条贯穿全年的邻里活动主线深深融入周边20万居民的日常生活。马年春节期间，街巷里弄灯笼摇曳，非遗手工坊、新春互动游戏等活动为居民提供常来常新的体验。此外，鸿寿坊还联合20多家商户推出特色年货礼盒，宁波的生腌熟醉、顺德的鲜食盛宴……四方风味里的鸿寿坊，成了海派新年社交场。居民李蕙兰常带着孙女来玩：“有事没事来鸿寿坊逛逛，已经是我们家的习惯。”
“精神抖擞节”
2025年，一场由“刚刚开始人生俱乐部”为50岁以上人群主办的“精神抖擞节”在鸿寿坊上演——现场DJ、街舞表演重塑了人们对退休生活的想象，两天吸引客流近9万人次。“新一代退休群体展现出前所未有的活力，他们需要的是一个可以展示自我、建立连接的舞台。”王莹说。在这里，商业空间已从买卖场所演进为连接不同圈层、培育社区归属的社会连接器。
天安千树则以独特的建筑形态为依托，将艺术商业与目的地旅游深度融合。今年春节，这里举办的新春市集汇集了南京绒花、常州缠花、苏州苏绣等沪宁沿线非遗手工艺；与此同时，商场所属的莫干山路艺术街区联动上演多场劲歌热舞快闪表演，为传统节庆注入年轻活力。建筑奇观、非遗匠心与街头艺术的碰撞，不仅吸引了国际化客群，更成功将线上关注转化为线下体验，使其成为辐射范围远超本地的生活美学目的地。
政府搭好台，生态自生长
多个小而美项目能形成集群效应，离不开系统性的支持与引导。
普陀区长寿路街道党工委书记王远华介绍，街道有意识地扮演连接者与服务者角色：一方面，牵头组织商业联盟，以鸿寿坊、统益里、天安千树等标杆项目为引领，带动189弄、旭辉里、长寿里等更多商业体在活动与客流上形成联动合力；另一方面，针对商户开业运营中的具体难题，协调相关部门“跨前一步”解决。
“商业体之间不是内卷竞争，而是互补共赢。”王远华介绍，通过精准引导各项目确立独特定位——鸿寿坊的“精致烟火气”、统益里的“文化潮流”、天安千树的“国际艺术地标”、泰来坊的“潮流旅宿”，整个片区构建起丰富而完整的消费生态。如今，一条清晰的消费动线已然浮现：白天在天安千树打卡观展、傍晚在统益里享用创意晚餐、入夜体验泰来坊的社交酒店，也可以到鸿寿坊感受日咖夜酒的休闲慢生活。
精细化运营的成效最终转化为了人气。2026年元旦，鸿寿坊单日客流突破4万人次；天安千树凭借其在海外平台的热度，吸引境外游客纷至沓来，成为区域连接国际消费市场的重要窗口。
“以前朋友来上海，总推荐外滩、新天地。现在我会说，还可以去苏州河边的天安千树看看，再去长寿路的老弄堂里吃顿饭，这才是新旧交融的上海。”在鸿寿坊工作的白领张先生说。曾居住在泰来坊的居民胡女士回访时，在焕然一新的石库门前驻足良久：“样子还是那个样子，生活却更美好了。”
从大自鸣钟的悠悠过往，到半马苏河的蓬勃当下，长寿路商圈通过一场场小而美的更新实践，印证了一个道理：城市商业的活力，源于对历史的珍视、对需求的洞察以及对差异化的坚持。这或许正是上海建设国际消费中心城市进程中，一条兼具温度、特色与国际视野的生长路径。
记者：颜维琦、施旖雯
编辑：戴琳
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